In ultima perioada, bancile au devenit mai restrictive in privinta garantiilor acceptate la creditele pentru IMM. In conditiile in care piata imobiliara a cunoscut o corectie semnificativa in ultimii 2 ani, bancile nu mai sunt de acord sa primeasca in garantie orice imobil. Terenuri aproape nu se mai iau in discutie.
In cazul in care solicitarea de finantare necesita garantii imobiliare, din discutiile purtate cu diverse institutii financiare, am putut observa o tendinta mai mare de a pune accentul pe zona in care este amplasat imobilul.
In cazul in care se vorbeste de cladiri de birouri sau hoteluri foarte importante, banca este interesata de veniturile pe care le genereaza.
In general, situatia se prezinta astfel:
• Terenuri: se accepta foarte greu si numai terenuri in zone “Premium”. Acestea sunt luate in garantie la circa 30-40% din valoarea lor de piata;
• Imobile rezidentiale se accepta numai in cazul in care sunt situate in orase de resedinta mari ale tarii si sunt luate in garantie la circa 50-60% din valoarea lor de piata;
• Imobile cu destinatie industriala: si aici este foarte importanta localizarea acestora. Valoarea este calculata si depreciata in functie de gradul de specializare si posibilitatile de schimbare a destinatiei, fiind luate in garantie la circa 40-60% din valoarea lor de piata;
• Imobile de birouri sunt cu atat mai valoroase cu cat sunt localizate intr-o zona mai buna. Acestea sunt luate in garantie in urma analizei gradului de ocupare si prin determinarea randamentului adus (Yield), care in aceasta perioada trebuie sa fie peste 11%.
• Imobilele ce functioneaza in regim hotelier (hoteluri, moteluri, pensiuni) sunt luate in garantie in functie de amplasare, gradul de ocupare si prin determinarea Yield-ului (in aceasta perioada trebuie sa fie peste 11%).
Cum se evalueaza randamentul adus de o cladire?
In momentul in care se analizeaza oportunitatea achizitiei unui imobil, cumparatorul - dar si banca ce ar urma sa ia in garantie acel bun - analizeaza tranzactia in functie de beneficiile pe care respectivul imobil le va genera in viitor.
Termenul financiar pentru exprimarea acestui randament este Yield si reprezinta raportul procentual dintre veniturile aduse de imobil si suma platita pentru cumpararea lui. Cu cat nivelul Yieldului este mai mare, cu atat pretul creste.
Spre exemplu, daca valoarea unei proprietati este de 100.000 euro, iar chiria anuala ce ar urma sa fie incasata de proprietar este de 6.000 euro, yieldul este de 6% (6.000/100.000 x 100).
In cazul in care cumparatorul ar mai avea si optiunea unei proprietati de 150.000 euro, dar chiria ce urmeaza a fi incasata este de 10.000 euro anuala, atunci yieldul se ridica la 6,6%.
In cazul in care dispune de lichiditati sau poate obtine finantarea necesara ar fi mai avantajos pentru un investitor sa cumpere imobilul mai scump, dar mai profitabil.
Mihai Daina este consultant senior in cadrul companiei DTD Team. Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
