(P) Sistemul de economisire-creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ in Europa: o poveste de succes

Principiile fundamentale ale sistemului de economisire-creditare sunt simple. Intai clientul Bauspar economiseste, apoi banca acorda credite pentru domeniul locativ (din fondul economisit) acelor clienti care isi doresc acest lucru si care sunt eligibili. Prin urmare, nu este surprinzator faptul ca bancile pentru locuinte din Austria si Germania au avut un rol cheie in reconstruirea locuintelor in aceasta perioada.

In mod curent, bancile pentru locuinte din Germania (de exemplu), unde exista o populatie de 80 milioane, gestioneaza aproximativ 30 milioane de contracte Bauspar cu o valoare de aproximativ 865 miliarde EURO, avand o cota de piata de 19,5%. Fondurile Bauspar sunt a treia cea mai importanta sursa de finantare pentru locuinte din Germania. Incepand din 1984, in Germania din fondurile Bauspar au fost construitemai mult de 13 milioane de locuinte. In Austria, cinci din zece austrieci detin un contract de tip Bauspar, iar in Republica Ceha, patru din zece. Aceste numere impresionante ne arata cat de populare sunt bancile pentru locuinte si in zilele noastre.

Legislatorii din Germania au inteles rolul important al economisirii-creditarii pentru domeniul locativ in finantarea locuintelor, promulgand o lege referitoare la primele pentru depuneri inca din 1952. Legea permitea o prima netaxabila de 25% pentru cheltuielile la economisire facute de stat. Aceasta prima crestea odata cu numarul copiilor dependenti, daca o familie avea mai mult de 5 copii. Prima maxima pe care putea sa o obtina o familie in fiecare an era, in acel moment, de 400 marci germane. Desigur, in 1952, 400 marci germane insemnau foarte multi bani. Venitul mediu lunar, la acea vreme, era de 325 marci germane, iar cu 20 000 – 25 000 marci germane puteai construi o casa. Nu exista un prag de venit pentru prima de stat, dar nici vreo restrictie in ceea ce priveste folosirea depozitelor Bauspar.

Practica standard este aceea sa nu existe criterii de eligibilitate pentru prima la depunerile in sistemul de economisire-creditare. Principiul de baza al unui contract de economisire-creditare este acela ca leaga etapa de economisire cu dreptul de a primi un credit pentru domeniul locativ. In acest context, este important de amintit ca acest drept inseamna ca acel client este indreptatit sa faca imprumutul, insa nu este obligat. Sistemele Bauspar sunt proiectate pentru a oferi o finantare pe termen lung pentru dezvoltarea domeniului locativ. Cu toate acestea, din moment ce se bazeaza in mod exclusiv pe resurse colective, aceasta finantare pentru noul imprumut nu poate depasi, prin definitie, suma pentru noi economii si amortizarea imprumutului pentru orice perioada data. Prin urmare, este la fel de importanta atragerea persoanelor care fac economii, dar care decid sa nu faca un imprumut in sistemul de economisire-creditare. Daca un sistem are suficienti astfel de participanti, ii creste vizibilitatea si ii permite sa ofere produse de credit atragatoare pentru mai multi clienti care au nevoie. Prima de stat pentru locuinte trebuie privita in acest context. O prima de stat atractiva din partea Guvernului, care sa fie platita fara reguli restrictive si distinctive, atrage un segment mai mare din populatie catre sistemul Bauspar.

Numarul clientilor sistemului de economisire-creditare din Romania este cu mult mai mic decat in cazul altor tari europene, astfel incat este deosebit de important ca Guvernul sa ofere un bonus tentant, asa cum a facut si Germania in anii ’50. Dupa ce sistemul Bauspar se maturizeaza si se dezvolta, dupa zeci de ani de existenta si consolidare a sistemului, prima poate fi redusa treptat, asa cum s-a intamplat in Germania.

Am realizat un sondaj prin intermediul biroului nostru de audit general acum 2-3 ani care a relevat ca, chiar si fara conditionarea de a folosi fondurile in scopul imbunatatirii locative, 95% din totalul clientilor foloseau acesti bani in scopuri locative.

Decizia de a lua credit ramane intotdeauna la latitudinea clientului. Nimeni nu te poate obliga sa iei un imprumut daca nu vrei unul. Cred ca cel mai important aspect al sistemului Bauspar este faptul ca multe persoane contribuie prin economisire la dezvoltarea sistemului, astfel incat sistemul Bauspar poate fi privit ca o pusculita in care multi strang bani pentru domeniul locativ. Deci se formeaza un fond cu scopul de a sustine investitiile in fondul locativ. Acest lucru  este important de inteles, nu faptul daca toti clientii obtin un credit. Cea mai importanta intrebare este aceea, daca exista suficienti bani pentru aceia care vor sa investeasca in domeniul locativ – modernizare, constructie, cumparare etc. Acesta este aspectul principal. Aceasta se intampla in multe tari, sistemul de economisire-creditare este sustinut de guverne prin prime de stat, deoarece guvernele isi doresc sa incurajeze oamenii sa faca economii. Acesta este un apel important pentru Guvern. Rezultatele acestor masuri sunt cele pe care le puteti vedea in Germania, Austria, Franta. Sa lasam oamenii sa-si construiasca propriile case, sa investeasca in domeniul locativ, ceea ce este foarte util si pentru guverne, deoarece daca oamenii investesc in propriile locuinte, Guvernul nu trebuie sa mai fie preocupat de situatia lor locativa.

Motivul initial care a stat la baza introducerii primei de stat la depuneri pentru domeniul locativin Germania era unul social, si anume - formarea capitalului privat pentru populatia mai saraca. Bonusul a reusit si reuseste si astazi sa atraga grupuri de populatie care altfel nu ar participa cu economiile sale la economisire pentru domeniul locativ. As vrea sa reamintesc in acest context faptul ca una dintre cele mai importante parti ale procesului de constructie sau cumparare al caselor este reprezentata de plata unui avans. Economisirea banilor este cel mai bun mod de a acumula banii necesari. Bancile solicita de obicei un avans considerabil inainte sa aprobe un credit, iar un avans mai mare reduce considerabil riscurile creditorului si imprumutatului.

Un sistem Bauspar bine inradacinat contribuie la stabilitatea economica datorita modelului de afaceri anti-ciclic. Functia de stabilizare s-a demonstrat din nou in cadrul crizei financiare mondiale din 2007 - 2008. In timp ce alti creditori erau ingrijorati cu privire la lipsa de fonduri sau de problemele privind imprumuturile in alta valuta, bancile pentru locuinte au putut oferi imprumuturi clientilor.

Sistemul Bauspar reprezinta un element important al sistemului financiar. Economiile emergente sunt, astfel, sfatuite sa sustina dezvoltarea si extinderea unui astfel de sistem. Elemente importante pentru sustinerea acestora sunt reprezentate de accesibilitatea sistemului Bauspar pentru toate segmentele de populatie, deci si pentru segmentul mai sarac, precum si faptul ca Guvernul ofera o prima atractivapentru depuneri, iar aceasta prima este acordata oamenilor de toate varstele.