Cum pot cumpara o locuinta in rate pe timp de criza?

 

Costurile ridicate au devenit o bariera in obtinerea unui imprumut, alaturi de restrictiile legate de caracteristicile imobilul ce urmeaza a fi ipotecat sau de alte criterii de eligibilitate (venit, vechime in munca, inclusiv la actualul loc de munca).

 

Sansele de a depasi toate aceste restrictii si de a obtine finantarea dorita cresc daca sunteti atenti la cateva aspecte importante: 

1. Primul pas consta in evaluarea propriei situatii, a sumelor disponibile ce ar putea constitui un avans,precum si posibilitatea aducerii de alte garantii decat imobilul ce urmeaza a fi achizitionat. In functie de aceste criterii, va puteti indrepta catre un credit ipotecar/imobiliar - caz in care bancile solicita in general un avans de 25%- 30% - sau catre un credit de nevoi personale cu ipoteca.

In cazul in care avansul reprezinta o problema, dar detineti sau cineva apropiat detine un imobil care ar putea constitui garantia finantarii dorite, un credit de nevoi personale cu ipoteca poate reprezenta solutia optima. Trebuie sa stiti insa ca:

• un astfel de credit este, in general, usor mai scump decat un credit ipotecar/imobiliar, dobanda fiind cu 0,5% - 1% mai mare;
• ponderea creditului din valoarea imobilului adus in garantie este mai redusa fata de cazul unui credit ipotecar/imobiliar.

Daca optati pentru un credit imobiliar/ipotecar asigurati-va ca intelegeti clar caracteristicile creditului si legatura dintre acesta si garantia acceptata:

• in cazul creditelor ipotecare, imobilul care face obiectul finantarii va fi cel care va reprezenta si garantia creditului;
• in cazul creditelor imobiliare, garantia creditului poate fi reprezentata si de un alt imobil decat cel care urmeaza a fi finantat prin credit.

2. Comparati foarte bine ofertele din piata. Nu este recomandat sa va indreptati catre prima banca care v-a oferit o solutie doar pentru ca v-ati putea incadra. Ati putea pierde o oferta mai buna! Iar acesta s-ar putea sa nu se refere doar la costuri, ci si la alte facilitati pe care unele banci le ofera (ex. conditii flexibile legate de co-debitori, finantarea unor costuri adiacente precum taxe notariale, evaluare, asigurari, etc.).

 

3. La ghiseu, in discutia cu ofiterul de credite, solicitati informatii atat despre creditul ipotecar/imobiliar cat si despre cel de nevoi personale cu ipoteca (atunci cand dispuneti de o alta garantie, fie in proprietatea dumneavoastra sau a unui tert);

Exista situatii in care solicitantul unui credit pentru achizitia/constructia unui imobil primeste raspuns negativ deoarece nu are avans. Chiar si in acest caz exista solutii daca posibilitatile sunt discutate corect cu personalul bancii:  

• daca venitul nu va permite sa va incadrati pentru suma dorita trebuie sa intrebati daca se accepta si co-debitori; este foarte important numarul acestora, precum si obligatia de a fi sau nu rude cu solicitantul;
• interesati-va de tipul de imobil care se accepta in garantie; sunt banci care pot impune restrictii legate de caracteristicile acestuia (ex. nu vor finanta decat achizitia de locuinte confort 1, in mediul urban/resedinta de judet, cu anul construirii de regula dupa 1977). Astfel, daca ati gasit un imobil ce nu se incadreaza in aceste cerinte puteti avea surpriza ca dosarul de credit sa va fie respins;
• intrebati daca banca va poate finanta si alte costuri adiacente prin acelasi credit, nu doar pretul de vanzare – cumparare, cum ar fi: taxele notariale, taxele de inregistrare a ipotecii, comisionul de acordare ce in unele cazuri poate ajunge la 2.5% din credit, etc. Adunate, acestea pot reprezenta un efort financiar deosebit pentru cei care doresc sa cumpere o locuinta, pentru multi fiind de preferat ca banii necesari sa fie obtinuti tot de la banca.

4. Inainte de a pleca de la banca solicitati un scadentar informativ, o oferta cu toate costurile creditului, particularizata in functie de valoarea solicitata si un exemplar al contractului de credit pe care ar urma sa il semnati. Bancile sunt obligate sa vi le ofere, iar compararea mai multor oferte devine mai facila cand aveti toate informatiile.

 

De asemenea, daca nu ati inteles un anumit aspect, intrebati pe loc ofiterul de credit. Chiar si ulterior, in cazul in care sunt anumite nelamuriri, puteti sa va intoarceti in sucursala pentru detalii.

 

5. Intrebati daca banca va poate oferi o pre-aprobare financiara, al carei termen de valabilitate variaza intre 30 zile si 90 zile, in functie de banca. Aceasta presupune ca solicitantul si eventualii co-debitori sa depuna mai intai actele financiare (ex. adeverinta venit, carte de munca, fisa fiscala, etc.).

 

Acestea sunt analizate de departamentele competente si se ofera un raspuns informativ privind suma maxima pe care o puteti accesa. Avand aceasta informatie, veti putea   cauta un imobil al carui pret sa nu depaseasca suma pre-aprobata, plus avansul minim solicitat, daca este cazul.

 

6. Dupa ce ati gasit imobilul, este important sa fie realizata cat mai repede si evaluarea acestuia. Teoretic, orice evaluator inscris la ANEVAR poate realiza un raport iar banca nu are voie sa il respinga. In practica, insa, fiecare banca are o lista de evaluatori agreati si poate solicita oricand o contra-expertiza realizata de acestia.

 

Unele banci ofera informatii si despre costul evaluarii, de aceea este recomandabil sa va informati chiar de la inceput si in legatura cu acest aspect.

 

7. Atentie la asigurari! Bancile solicita obligatoriu asigurarea imobilului prin care se garanteaza un credit. Unele insa vor impune sa se incheie si o asigurare de viata, iar acest aspect poate diminua perioada maxima de acordare a imprumutului.

 

Daca solicitantul are 50 de ani, iar compania de asigurari nu va dori sa incheie polita decat pe 10 ani, aceasta va fi si perioada maxima pe care se poate incheia imprumutul.

 

Exista insa si banci care accepta ca un co-debitor mai tanar, spre exemplu fiul titularului, sa fie cel asigurat iar perioada maxima de acordare a imprumutului creste simtitor.