Bancile care mai acorda credite imobiliare in euro aplica marje superioare celor in lei, astfel incat in final costurile se niveleaza, insa cei care se imprumuta in valuta ar trebui sa nu uite niciodata de riscul valutar.
Dupa criza din 2009-2010, cand imprumuturile in valuta au facut victime printre debitori odata cu cresterea cursului de schimb (in special cele in CHF) si a dobanzilor, multe banci au renuntat sa mai acorde finantari in valuta sau le-au limitat semnificativ.
A contribuit la acest lucru si tratamentul diferentiat aplicat creditelor in valuta de reglementarile BNR. Cu toate acestea, creditele in euro nu au disparut., Asa ca ne-am gandit ca ar fi util sa comparam costurile creditelor ipotecare in lei si euro, avand in vedere ca creditele de nevoi personale in euro sunt mult mai rare (cu exceptia Bancii Transilvania, ofertele pe acest segment sunt sporadice).
Trebuie subliniat ca, din cauza acumularii unor dezechilibre majore in economia locala (deficit bugetar ce tinde spre 8% in acest an, deficit de cont curent peste 7%, datorie publica in crestere si incetinirea cresterii economiei, sub 1% din PIB la mijlocul anului), optiunea creditarii in euro ar trebui sa fie luata in calcul doar de cei care au venituri in aceasta valuta, riscul unei deprecieri a cursului de schimb dupa alegeri nefiind deloc neglijabil.
Marje la lei versus marje la euro
In cazul achizitiei unui imobil in valoare de 100.000 euro, pentru care se obtine un credit imobiliar de 75.000 euro pe 30 de ani, 25.000 euro reprezentand avansul solicitat cumparatorului de catre banca (25%), cea mai buna oferta de creditare o gasim la ProCredit Bank cu DAE de 6,6%, pentru creditul ipotecar cu virare venit. Marja aplicata peste Euribor la 6 luni este de 2,6%.
In topul ofertelor mai gasim Garanti Bank cu DAE de 7,59% (dupa primii ani de dobanda fixa-5,7% se va aplica o marja de 4,2% peste valoarea Euribor la 6 luni), CEC Bank-DAE 7,63% (marja de 3% peste Euribor la 6 luni), Vista Bank cu DAE 7,65% (marja de 3,5%). La acest imprumut, Banca Transilvania ofera un credit cu DAE de 9,2% si o marja de 5% aplicata peste Euribor la 6 luni.
In cazul creditelor in lei, nota dominanta o reprezinta dobanzile fixe pentru 3-5 ani, o strategie prin care bancile au incercat sa extinda cererea solvabila dupa episodul cresterii inflatiei si a dobanzilor in piata interbancara.
Totusi, cea mai buna oferta din perspectiva DAE pentru un credit de 400.000 lei pe 30 de ani, necesar achizitiei unei locuinte de 500.000 lei, pentru care s-a achitat un avans de 100.000 lei (20%) vine de la BRD, la creditul Habitat Verde, care propune un imprumut cu dobanda fixa. Oferta BRD vine cu DAE de 7,4% si are o dobanda fixa pe intreaga perioada de creditare de 6,65%.
Ne uitam doar la DAE sau si la dobanda fixa initiala?
Observatia care trebuie facuta aici este insa aceea ca tendinta actuala este una de scadere a dobanzilor, astfel incat asumarea unei dobanzi de 6,65% pe intreaga perioada de creditare s-ar putea sa nu fie o decizie extrem de inspirata. Pe de alta parte, produsul BRD se potriveste celor care vor sa evite stresul generat de volatilitatea de pe piata dobanzilor, cu ciclurile de crestere, respectiv de scadere de dobanzi care vor aparea inerent pe parcursul unui credit pe 30 de ani.
Creditele cu dobanzi fixe pe perioada de 3-5 ani au dezavantajul unui DAE mai mare (pentru ca DAE ia in calcul nivelul actual al dobanzilor pe intreaga perioada a creditului), insa daca tendinta actuala de scadere a dobanzilor va continua (asa cum toata lumea anticipeaza), acest tip de credit s-ar putea dovedi in final mai avantajos pentru debitori.
Asa ca nu este deloc gresit nici sa luati decizia de a lua un credit cu o dobanda fixa cat mai mica pentru primii 3-5 ani, urmati apoi de o dobanda variabila. In acest caz, pe langa nivelul dobanzii fixe, este bine sa va uitati si la nivelul marjei fixe care se va adauga la IRCC atunci cand dobanda va deveni variabila.
La acest tip de credit, ofertele cele mai avantajoase dupa DAEse regasesc la ING-credit Eco Home cu asigurare de viata si virare venit-DAE de 7,72% (dobanda fixa 5,59% in primii 5 ani, dupa IRCC+2,09%), Banca Transilvania cu creditul imobiliar verde-DAE 7,75% (dobanda fixa in primii 5 ani 5,9%, dupa IRCC+2,4%), Intesa Sanpaolo Bank cu creditul ipotecar cu virare venit-DAE 7,87% (dobanda fixa 5,49% in primii 3 ani, IRCC+2,25% dupa), BCR cu Casa Mea NaturA si DAE 7,88% (dobanda fixa 5,79% in primii 5 ani, IRCC +2,3% dupa), CEC Bank cu creditul pentru locuinte verzi si DAE de 7,88% (dobanda fixa 5 ani de 5,45% apoi IRCC+2,3%), Raiffeisen Bank cu creditul Casa Verde cu virare venit-DAE 7,9% (dobanda fixa 3 ani 4,9%, apoi IRCC+2,3%).
Top credite imobiliare lei-credit de 400.000 lei, pe 30 ani, avans 20%
| Banca, credit |
DAE |
Dobanda fixa- ani |
Dobanda variabila (%) |
| BRD,Habitat Verde |
7,7 |
6,65 - |
- |
| ING,Eco Home |
7,72 |
5,59-3 ani |
IRCC+2,09 |
| BT,credit verde |
7,75 |
5,9-5ani |
IRCC+2,4 |
| Intesa, credit ipotecar |
7,87 |
5,49-3 ani |
IRCC+2,25 |
| BCR, Casa mea NaturA |
7,88 |
5,79-5 ani |
IRCC+2,3 |
| CEC, credit verde |
7,88 |
5,45-5 ani |
IRCC+2,3 |
| Raiffeisen, credit verde |
7,9 |
4,9-3 ani |
IRCC+2,3 |
Dupa cum se observa, cele mai bune oferte in lei si euro pentru creditele analizate se incadreaza in general in intervalul 7-8% pentru valoarea DAE, cu marje de 2-2,3% pentru creditele in lei si 3-4,2% pentru cele in euro.
„Cei care se simt descurajati de multitudinea de oferte si de variante existente pe piata, au optiunea de a se adresa pentru a primi consiliere gratuita din partea unui broker de credite, care le poate oferi o imagine de ansamblu clara si ii poate ajuta sa aleaga oferta care li se potriveste cel mai bine”, sustine Robert Merlusca, director general CMG Broker.
Pentru a alege imprumutul imobiliar dorit, consultati
comparatorul Conso
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
