Diferentierea se face in special in functie de valoarea imobilului si, implicit, de existenta sau nu a avansului solicitat in conturile viitorilor debitori.
In curand, dupa aparitia normelor de aplicare a legii care reglementeaza noul program guvernamental pentru cei care doresc sa obtina mai avantajos un credit ipotecar, bancile vor lansa acest tip de imprumuturi si vom putea compara fata in fata creditele Noua Casa cu cele imobiliare standard.
Cateva repere avem insa de pe acum, iar raspunsul scurt este ca diferenta nu e atat de neta in favoarea creditelor garantate, cel putin nu in masura in care se asteptau o parte dintre cei interesati de astfel de imprumuturi.
Se stie in acest moment ca un credit prin programul Noua Casa presupune o marja din partea bancilor de 2% aplicata peste nivelul indicelui de referinta (IRCC).
Va mai exista un cost suplimentar, introdus de comisionul platit de banci catre FNGCIMM, cost ce va fi transferat in mod previzibil clientilor. Este vorba de 0,49% pe an din valoarea garantiei acoperite de FNGCIMM si cum aceasta este cuprinsa intre 50% pentru creditele cu valoare sub echivalentul a 70.000 euro si 60% pentru creditele peste aceasta valoare putem echivala acest cost cu 0,245%, respectiv 0,3% din valoarea creditului pe an.
Am incercat in cele ce urmeaza sa schitam o comparatie intre creditele imobiliare si Noua Casa, pornind de la ipoteza ca atat costurile aferente evaluarii imobilului cat si cele aduse de asiguarea acestuia sunt egale in cazul celor doua tipuri de credite
Care sunt costurile pentru achizitia unui imobil de 350.000 lei
In acest caz, vorbim de un credit Noua Casa ce se incadreaza in avansul de 15% (valoarea este de peste 70.000 euro, mai exact de 72.463 euro). Am luat in evidenta ofertele bancilor pentru o valoare egala a proprietatii si un avans de 15% la un credit cu scadenta la 30 de ani. Vorbim de creditele imobiliare standard, identificate cu ajutorul Comparatorului Conso.
Creditul BCR are DAE de 5,17% propune o rata lunara de 1.580 de lei. Dobanda este de 4,91% si este compusa din IRCC pe primul trimestru al anului 2020 (2,41%) si marja bancii de 2,5%. Suma rambursata in final va fi de 568.163 lei. Nu exista comisioane de analiza dosar sau de administrare.
CEC Bank propune un credit cu DAE de 5,69%, care areo dobanda variabila de 4,81% (IRCC+2,4%) si presupune o rata lunara la credit de 1.681 lei si o suma rambursata totala de 604.687 lei. In acest caz exista un comision de analiza de 500 de lei si unul de administrare de 0,04% pe luna aplicabil la sold (din acest motiv DAE este mai mare in acest caz desi marja bancii e mai mica decat la BCR).
In sfarsit, cel mai avantajos credit ipotecar oferit de Banca Transilvania are DAE de 5,72% si o rata lunara de 1.663 lei. Suma rambursata in final va fi de 611.660 lei. Dobanda variabila este compusa din IRCC plus 2,95%. Se plateste un comision de administrare de 150 de lei pe an si unul de analiza dosar de 400 lei.
Folosind Calculatorul Conso pentru un credit de 297.500 lei (am presupus aceeasi valoare a proprietatii, de 350.000 lei, si am scazut avansul de 15%) vom obtine pentru un imprumut cu scadenta la 30 de ani tip Noua Casa o dobanda variabila de 4,41% (IRCC pe primul trimestru plus 2%) si un comision de 0,3% din valoarea creditului aferent garantiei.
DAE aferent creditului este de 4,95%, rata lunara de 1.491 lei iar suma rambursata în final 563.722 lei. Avand in vedere ca nu am introdus in costuri nimic legat de asigurare si evaluarea proprietatii, costul acestui credit cu garantii de stat este destul de asemantor cu cele mai avantajoase credite imobiliare din topul prezentat mai sus.
Cum se schimba lucrurile in cazul unui imobil de 300.000 lei?
Am avea la o proprietate de 300.000 lei o valoare a creditului de 285.000 lei (avans 5%). La o dobanda variabila de 4,41% si un comision anual FNGCIMM de 0,245% vom obtine DAE de 4,87% (evident, fara costul asigurarii si cel al evaluarii imobilului), o rata lunara de 1.428 lei si o suma totala de rambursat de 535.334 lei.
La o valoare a proprietatii de 300.000 lei creditele imobiliare oferite de banci vor avea valoarea de 255.000 lei (avans de 15%).
BCR are DAE de 5,18%, o rata lunara de 1.354 lei si o suma totala de rambursat de 495.568 lei.
CEC Bank are DAE de 5,69%, o rata de 1.441 lei si o suma totala de rambursat de 518.375 lei.
Iar la Banca Transilvania gasim o rata de 1.425 lei, suma totala de rambursat de 524.980 lei si DAE de 5,73%.
Concluzia? Costurile sunt, procentual vorbind, din nou apropiate dar diferenta o da existenta avansului.
Cu un credit imobiliar clasic scapi cu o suma rambursata in final bancii mai mica si o rata lunara mai suportabila dar nu toata lumea dispune de un avans de 15% din suma solicitata, mai ales daca vorbim de un credit imobiliar. Astfel incat vor fi inca destui dintre cei care isi aleg o locuinta cu o valoare sub 70.000 euro, care vor merge probabil spre Noua Casa.
La valori de peste 70.000 euro lucrurile se mai nuanteaza, costurile sunt mult mai apropiate iar la creditele imobiliare nu exista limitari in ceea ce priveste proprietatile anterior detinute, cum se intampla in cazul Noua Casa (solicitantul nu trebuie sa detina o locuinta peste 50 mp). Iar aici bancile au o sansa si mai buna sa concureze cu ofertele lor dedicate cu programul guvernamental.
Ne puteți urmări și pe pagina noastră de Facebook sau pe Google News
