Cresterea inflatiei si implicit reducerea puterii de cumparare a debitorilor, amenintarile privind cresterea dobanzilor pe termen mediu, evaluarea puterii de rambursare pe termen lung trebuie luate in calcul cand ne alegem tipul de dobanda al unui credit ipotecar.
Cei care se pregatesc pentru contractarea unui imprumut in aceste zile au o variabila in plus de luat in calcul-cresterea inflatiei si reducerea puterii de cumparare.
Aceasta temere nu a existat in ultimii ani, avand in vedere ca din 2008 cresterea preturilor nu s-a mai apropiat de 8%. Si cum cresterea salariilor prinde in mai mica masura ascensiunea preturilor, multi angajati vor suferi contractii ale puterii de cumparare in perioada urmatoare.
Cei care planuiesc sa ia un imprumut in aceasta perioada ar trebui sa isi potriveasca foarte bine pasii, avand grija sa lase o marja mai mare de siguranta in ceea ce priveste raportul dintre rata si venituri (gradul de indatorare) pentru a nu avea dificultati pe parcurs la plata ratelor.
Cine doreste sa se imprumute pe termen mai lung dar are ezitari din cauza dificultatilor prin care trece economia in acest moment ar putea folosi un grafic de rambursare a ratelor ca exercitiu pentru o perioada intermediara.
Alexandra Radulescu, Manager Produs Senior in cadrul BCR, ii sfatuieste pe consumatori sa incerce sa puna bani de-o parte, echivalentul unei rate lunare, o perioada de cel putin 6 luni, pentru a vedea in ce masura se incadreaza in ritmul impus de rambursarea imprumutului, bani care ulterior pot fi folositi pentru acoperirea unui avans mai mare si, implicit, asigurarea unei rate mai mici la credit.
IRCC va urca din ianuarie 2022
Bancile propun in acest moment pentru creditele ipotecare un algoritm de calcul al dobanzii care porneste de la nivelul IRCC plus o anumita marja, care pleaca la randul sau de la 2%.
Nivelul IRCC este in prezent de numai 1,08% pentru ca este calculat cu un anumit decalaj fata de tranzactiile zilei din piata monetara (Robor la 3 luni era peste 2,5% la mijlocul lunii noiembrie), dar va incepe sa recupereze rapid terenul la inceputul anului viitor.
In acest context, o dobanda fixa de 4%, desi acum este aparent mai dezavantajoasa decat una variabila calculata ca IRCC+marja bancii, ar putea aduce economii importante la plata ratelor daca dobanzile isi continua aprecierea. Iar tendinta va fi in mod sigur una de crestere si la inceputul anului viitor, cand vor trebui absorbite influentele majorarii preturilor energetice.
Cum BNR este abia la inceputul unui ciclu de majorare a dobanzii de politica monetara, proces ce se desfasoara gradual, in pasi marunti, o dobanda fixa pe termen de 5 ani ar putea reprezenta un avantaj important, mai ales daca debitorii sufera intre timp o scaderea a puterii de cumparare.
Strategii de pe termen lung
In cazul unui credit ipotecar, data fiind lungimea scadentei (25-30 de ani uzual), obtinerea unei dobanzi fixe pe toata aceasta perioada, desi ar fi utila din perspectiva debitorului care scapa astfel de emotiile oscilatiilor de dobanda din piata monetara, nu este disponibila in acest moment la bancile din Romania.
Ramane deci posibilitatea accesarii unui credit cu o dobanda fixa pentru o perioada limitata (5-7-10 sau chiar 15 ani), o posibilitate care nu ar trebui ratata in perioada urmatoare, caracterizata de presiuni inflationiste, mai ales daca diferenta intre nivelul actual al dobanzilor, calculat pornind de la IRCC-ul aflat la minime istorice, si nivelul dobanzilor fixe nu este foarte mare.
Care este insa strategia optima in ceea ce priveste raportul rata/venituri in aceasta perioada mai complicata economic, este prudent sa mergem direct in gradul maxim de indatorare daca veniturile ne permit?
Aici raspunsul e mai complicat pentru ca depinde foarte mult de valoarea veniturilor celui in cauza. La venituri foarte consistente, un grad de indatorare de 40% nu ar fi o problema atat de mare, dar la un salariu mediu pe economie, chiar si un grad de indatorare de 30% poate pune probleme, daca puterea de cumparare scade prin inflatie.
Cu alte cuvinte, este mai intelept sa ne limitam din start pretentiile locative sau sa nu ne refuzam nimic daca veniturile ne-o permit?
Alexandra Radulescu vine cu o idee interesanta pentru viitorii debitori. Dincolo de posibilitatea deja amintita de a mai economisi o perioada pentru a creste ponderea avansului si a diminua astfel ratele lunare, cei aflati in dilema de mai sus au si optiunea sa ia totusi un credit si sa economiseasca in plus bani in fiecare luna, sume care sa fie utilizate apoi pentru rambursari anticipate.
Cum nu exista comision de rambursare anticipata la creditele ipotecare, cei care isi diminueaza periodic soldul imprumutului vor beneficia de rate mai mici pe parcurs sau de o perioada de rambursare mai redusa, economisind astfel din suma totala rambursata bancii.
