Într-un limbaj mai accesibil, gradul de îndatorare reprezintă procentul maxim din veniturile tale pe care instituția de credit consideră că îl poți aloca pentru a-ți plăti lunar ratele la credite. În funcție de el, banca stabilește ce sumă maximă îți poate oferi ca și împrumut/împrumuturi! Mai multe detalii practice in cele ce urmeaza, din povestea lui Sorin și a Cătălinei.
Sorin și Cătălina sunt doi tineri care au ales, cel puțin pentru moment, să-și clădească o familie și cariere în România. El, inginer cadastrist, ea, architect, s-au lăsat atrași de mirajul noului magnet al României, Cluj Napoca și s-au mutat împreună acolo, în urmă cu doi ani.
Și-au găsit locuri de muncă bine plătite, iar veniturile lor, cumulate, ajung la 12.500 de lei pe lună. Și-au cumpărat și un autoturism, cu ceva bani strânși din salariu, dar și cu ajutorul unui credit bancar, pentru care plătesc lunar 1.500 de lei, rată fixă. Au și un card de credit cu un plafon utilizabil de 12.000 de lei. Plănuiau să își cumpere și o locuință, din banii economisiți lună de lună. Numai că, ce să vezi, planurile lor se tot schimbă iar orizontul previzionat se îndepărtează, pentru că realitățile economice și prețurile nu țin cont de ele: prețurile apartamentelor tot cresc, și nu se întrevăd perspective nici măcar de stagnare, salariile nu țin pasul cu ele, iar chiria le scoate lunar din buzunar 2.500 de lei (bani aruncați pe geam, după cum le tot spun părinții, de generație veche)!
De luni bune, peste drum de blocul în care locuiesc, un dezvoltator imobiliar a început să ridice un minicartier pe care l-au tot văzut crescând, zi de zi. Ochilor de inginer ai lui Sorin și privirilor de architect ale Cătălinei le-a surâs modul în care au avansat lucrările. Fără a-și fi băgat nasul prin scriptele șantieriștilor, cei doi ar garanta pentru faptul că ce s-a construit e trainic și că merită să te stabilești acolo.
Zilnic tinerii își parchează automobilul, când vin de la muncă, lângă ghereta tip vagon în care dezvoltatorul are un mic birou de vânzări, pe care tronează prețurile la apartamente: 120.000 de euro (sau 600.000 de lei) ar costa ceea ce le-ar surâde lor.
În urma discuțiilor ce avansau zi de zi, cei doi au luat hotărârea să încerce să cumpere acum apartamentul mult visat, care le-ar permite să îți mărească și familia. Au socotit ei pe hârtie ce au reușit să pună deoparte până acum și și-au dat seama că ar avea un avans de 40.000 de euro (200.000 de lei). Pasul următor, evident, a fost să cerceteze oferta bancară în materie de credite ipotecare. Așa că pentru început au aruncat un ochi pe comparatorul de credite Conso.ro.
Cea mai bună ofertă de credit găsită, pe un termen de 25 de ani, ar presupune o rată lunară de 2.652 de lei (fixă pe 5 ani), cu DAE 7,65% și un total de plată de 905.365 lei (pentru 400.000 de lei împrumutați).
Prima lor reacție, văzând totalul de plată a fost să facă un pas în spate: 505.365 de lei costuri ale creditului, fie ele și pe 25 de ani, par mari pentru oricine. S-au gândit însă apoi la revers: 25 de ani x 12 luni x 2.500 de lei chirie pe lună (dacă nu cumva acesta va crește, că doar e legată de cursul euro/leu), ar însemna 750.000 de lei, bani aruncați pe fereastră!
Așadar, ce e mai bine: să plătești costuri de credit de 500.000 și să te alegi cu casa ta, sau să plătești chirie de 750.000 și să nu te alegi cu nimic? Nu stă în picioare nici observația că un credit te ”leagă” de o localitate și îți limitează opțiunile de migrare: activul achiziționat își crește în general valoarea, iar dacă vrei să pleci ai posibilitatea să îl vinzi (se găsesc soluții, chiar și cu ipoteca aferentă) sau să îl închiriezi! Așadar, după o nouă rundă de discuții, cei doi decid să încerce să ia acel credit și merg la bancă, pentru a vedea dacă se califică.
Au auzit ei că există ceva care se numește "grad de îndatorare" care le-a pus multe bețe în roate unor prieteni atunci când aceștia au solicitat diverse împrumuturi pe la bănci.
Ce este gradul de îndatorare și ce rol are?
Așadar, ce este "gradul de îndatorare* și ce rol are acesta? Încep cu a doua parte a întrebării: prin limitarea gradului de îndatorare, o bancă sau IFN, pe baza normelor BNR, încearcă să se asigure că tu, ca și client, poți să îți plătești împrumutul fără să îți afectezi semnificativ nivelul de trai și să faci față unor eventuale șocuri legate de creșterea dobânzilor (sau, dacă e cazul, a cursului de schimb).
Într-un limbaj mai accesibil, gradul de îndatorare reprezintă procentul maxim din veniturile tale pe care instituția de credit consideră că îl poți aloca pentru a-ți plăti lunar ratele la credite. În funcție de el, banca stabilește ce sumă maximă îți poate oferi ca și împrumut/împrumuturi!
Din 2018 lucrurile au devenit ceva mai simple și mai clare, BNR adoptând Regulamentul 6/2018, cu aplicabilitate de la 1 ianuarie 2019, care fixează plafoane și arată cum se pot calcula/aplica acestea, eliminând subiectivismele din precedentul set de norme, cum ar fi cheltuielile de subzistență. Astfel, gradul de îndatorare a fost standardizat, fiind respectat indiferent de tipul de credit solicitat de persoana fizică.
Cum arată grila gradelor de îndatorare?
Înainte de a ne întoarce la studiul nostru de caz, să vedem cum arată "grila".
La creditele ipotecare în lei, Noua Casă și/sau refinanțările de credit ipotecar, gradul maxim de îndatorare poate fi:
• 40% dacă deții în proprietate încă o locuință în afară de cea pe care vrei să o achiziționezi.
• 45% dacă NU deții în proprietate o altă locuință. Însă la refinanțarea în credit ipotecar, chiar dacă debitorul deține doar imobilul achiziționat prin creditul care urmează să fie refinanțat, unele bănci pot aplica gradul de îndatorare de doar 40%, în loc de cel de 45%.
La creditele ipotecare în EURO și/sau refinanțările în credite ipotecare în EURO, gradul maxim de îndatorare poate fi:
• 20% dacă mai deții în proprietate încă un imobil în afară de cel pe care urmează să îl achiziționezi;
• 25% dacă NU deții în proprietate un imobil;
• 40% dacă se refinanțează credite contractate anterior anului 2019 (anterior actualei reglementări a gradului de îndatorare).
La creditele de nevoi personale și/sau refinanțările în credite de nevoi personale, gradul maxim de îndatorare poate fi de 40% - norma standard.
Regulamentul introduce excepții de la gradele maxime de îndatorare prevăzute.
Împrumutătorii pot depăși nivelul maxim al gradului de îndatorare în cazul creditelor de consum nou-acordate în fiecare trimestru, în limita a maximum 15% din volumul creditelor de consum acordate de împrumutător în trimestrul anterior. În plus, împrumutătorii pot depăși rata maximă în cazul creditelor pentru investiții imobiliare nou-acordate în fiecare trimestru, în limita a maximum 15% din volumul creditelor pentru investiții imobiliare acordate de împrumutător în trimestrul anterior. Însă, aceste excepții nu se aplică în cazul creditelor a căror valoare depășește suma de 250.000 de euro.
Ce trebuie reținut e faptul că fiecare bancă, prin normele sale interne, stabilește gradul maxim de îndatorare. BNR stipulează doar care sunt maximele admise, ceea ce presupune că, în funcție de tipologia clientului, o bancă poate coborî gradul maxim de îndatorare.
Care este formula de calcul a gradului de îndatorare?
Astfel, în cazul nostru, solicitanții de credit însumează venituri nete este de 12.500 lei și mai au rate bancare (inclusiv expunerea de card de credit) de 2.500 de lei. În momentul în care ei aplică pentru un credit ipotecar în lei pentru achiziționarea unei locuințe, calculul gradului de îndatorare este astfel:
12.500 lei (venit net) x 45% (grad de îndatorare la Noua Casă) = 5.625 lei venituri disponibile pentru rate bancare.
5.625 lei - 2.500 lei (rate existente) = 3.125 lei rată maximă la creditul ipotecar.
Așadar, în principiu, Sorin și Cătălina, cu o rată la creditul la credit ipotecar de 2.652 de lei, se încadrează în plafonul gradului maxim de îndatorare.
De ce spunem de principiu? Pentru că fiecare bancă are propria politică de creditare și propriile condiții de eligibilitate ale debitorilor. Condițiile standard de eligibilitate pentru un credit sunt: venit lunar suficient de mare și cu caracter permanent, istoric pozitiv de creditare (fără întârzieri / restanțe în Biroul de Credit), vechime optimă în muncă, domeniu de activitate care să nu facă parte din lista de domenii excluse pentru creditare de către bănci. La aceste condițiile de bază se aplică și altele, în funcție de criteriile de eligibilitate ale fiecărei bănci, dar și de profilul clientului.
Revenind la situația noastră, specialiștii din domeniul financiar-bancar recomandă un grad maxim de îndatorare care să nu depășească 30% din venitul net realizat de debitor. Cât e gradul de îndatorare al celor doi după accesarea creditului ipotecar?
2.500 lei rate anterioare + 2.652 lei rata la creditul imobiliar = 5.152 lei
Raportat la veniturile de 12.500 lei, rezultă un grad de îndatorare de 41%.
Concluzia ar fi că cei doi ar trebui să se străduiască să își mai crească puțin veniturile pentru a avea o situație cât mai confortabilă în raport cu gradul de îndatorare (acest grad de îndatorare e valabil pe următorii 3 ani, până se achită creditul pentru mașină)!
O altă mișcare pe care o pot face este să închidă cardul de credit și să elibereze 1.000 de lei din gradul de îndatorare. Acel card, pe numele Cătălinei, era un potențial furnizor de lichidități pentru amenajarea apartamentului.
Aruncând o privire tot pe Conso.ro putem vedea că dacă cei doi ar lua un credit de nevoi personale pe cinci ani, care să presupună o rată lunară tot de 1.000 de lei, ar putea avea acces la o sumă de aproape 50.000 de lei, mult peste cei 12.000 de lei de pe cardul de credit. E adevărat, cei 50.000 de lei sunt purtători de dobândă, spre deosebire de cei 12.000 de lei ce pot fi utilizați inclusiv pentru cumpărături în rate egale fără dobândă. Cum vor proceda, vor decide cei doi pe parcurs, în funcție de necesități!
