Garantiile imobiliare sunt acceptate mai greu de banci
07 Octombrie 2008 | Autor: Marina Sterpan
Atunci cand acorda un credit imobiliar bancile sunt din ce in ce mai stricte. Fiecare institutie are anumite criterii foarte bine definite in functie de care accepta sau nu o ipoteca. Amplasarea imobilului, materialul de constructie, chiar si dotarile locuintei sunt decisive pentru o banca in decizia de a acorda sau nu imprumutul. Necesitatea garantarii creditelor decurge din existenta riscului imprumutului, in special in situatia creditelor de valori mari. Banca trebuie sa se asigure ca persoanele care se imprumuta au capacitatea de a restitui creditele sau ca suma imprumutului este acoperita total sau partial de o garantie.
Principalul avantaj al creditelor imobiliare il reprezinta dobanzile mai mici la care sunt oferite, deoarece garantia ipotecara ofera bancilor siguranta rambursarii ratelor la timp, pentru ca, in caz contrar, debitorul isi poate pierde casa.
Bancile partenere Credit Zone au, in mare parte, aceleasi reguli in ceea ce priveste garantia creditului. Caracteristicile proprietatii care va fi ipotecate sunt decisive. Un imobil poate fi luat in garantie numai daca este intabulat si poate fi asigurat.
In cazul creditelor de nevoi personale cu ipoteca, nu se accepta in garantie mai mult de o proprietate iar aceasta trebuie sa apartina solicitantului, sotului/ sotiei sau parintilor.
Dotarile locuintei pot fi decisive in obtinerea creditului
Casele cu un risc seismic ridicat (cele cu bulina rosie), cele confort III, casele de paianta sau chirpici nu sunt acceptate ca garantii ale creditelor.
Casele din lemn sunt agreate doar daca au fundatia construita. La proprietatile confort II, aproape toate institutiile financiare finanteaza maxim 75% din valoarea de piata.
Bancile sunt foarte stricte si in ceea ce priveste acceptarea ca garantie a imobilelor care nu au incalzire centrala sau baie proprie sau a celor care au o suprafata prea mica. Pentru garsoniere, suprafata minima agreata este de 18mp, iar pentru apartamente 21mp.
De asemenea, casa adusa in garantie trebuie sa aiba acces stradal direct sau drept de servitute asupra drumului de acces.
In cazul in care garantia creditului o constituie un imobil „la rosu”, valoarea de piata luata in calcul la stabilirea creditului este cea la stadiul actual. Aceasta trebuie sa fie insa intabulata in Cartea Funciara.
Imobilele din alte tari nu sunt acceptate
Banca Romaneasca si BRD nu accepta imobilele din mediul rural din cauza nivelului scazut al pietei imobiliare in aceste zone.
In mediul urban, in special in Bucuresti, valoarea evaluata a unui imobil creste proportional cu zona, imprejurimile, daca in apropiere exista un supermarket, gradinite, scoli si daca exista mijloace de transport in comun.
Exista si cazuri de imobile aflate sub incidenta Legii nr. 112. Bancile care finanteaza aceste proprietati sunt BRD, Banca Romaneasca, BCR. Bancpost a anuntat de curandschimbarea conditiilor de creditare si casele sub Legea nr. 112 nu mai sunt luate in calcul.
Aceste imobile se pot ipoteca numai in conditiile in care exista documente care sa dovedeasca ca imobilul a fost despagubit sau, ca nu poate fi revendicat.
In cazul uzufructului sau al rentei viagere, persoanele titulare trebuie sa fie de acord cu ipotecarea imobilului si sa semneze contractul.
In ceea ce priveste insa garantarea cu imobile din alte tari, nici o banca nu este dispusa sa acorde finantare.
Ipoteca de rang II - doar pentru refinantari
Exista si situatii in care banca va accepta ipoteca de gradul II, insa numai in cazul refinantarilor. Ipoteca de rang inferior se accepta cu acordul celorlalti creditori si cu conditia radierii ipotecii de rang superior, ulterior rambursarii anticipate a creditului refinantat. Toate bancile partenere Credit Zone practica metoda instituirii ipotecii de gradul II.
Garantia unui credit cu ipoteca poate fi si un teren. Sunt agreate terenurile intravilane, scoase din circuitul agricol.
Un avantaj il constituie terenurile “intravilane construibile”. In cazul terenurilor intravilane arabile, valoarea ipotecii creste daca exista culturi de vita de vie sau pomi fructiferi.
Sunt acceptate si terenurile extravilane, insa numai pentru creditele de achizitie si cu un avans obligatoriu de 25%. BCR, Banca Transilvania, Bancpost si Alpha Bank le iau in considerare in conditiile in care sunt situate in apropierea unei zone locuite, cu posibilitati de inscriere in intravilan.
Caracteristicile garantiilor pentru credite cu ipoteca vor fi schimbate o data cu anuntarea noilor norme ale bancilor.
Marina Sterpan este product manager la Credit Zone, companie specializata in intermedierea creditelor cu ipoteca.
Dupa ajustarile dobanzii de politica monetara din iulie si august, IRCC va scadea la randul sau din ianuarie 2025, astfel incat ratele creditelor in lei cu dobanzi variabile vor fi mai mici.
Bancile care mai acorda credite imobiliare in euro aplica marje superioare celor in lei, astfel incat in final costurile se niveleaza, insa cei care se imprumuta in valuta ar trebui sa nu uite niciodata de riscul valutar.
